近日，為健全公共收益的長效監管機制，市住建局、市發改委、市公安局、市市監局、人民銀行九江分行聯合印發了《九江市住宅小區公共收益管理辦法》，切實保障人民群眾合法權益。
關于印發《九江市住宅小區公共收益管理辦法》的通知
各縣（市、區）住建、發改、公安、市場監管部門：
現將《九江市住宅小區公共收益管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。
九江市住宅小區公共收益管理辦法
為進一步規范我市住宅小區公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》《九江市物業管理條例》和《關于深化城市基層黨建引領基層治理的若干措施（試行）》（中組發〔2022〕2號）、《關于規范全省住宅小區公共收益管理的指導意見》（贛建字〔2025〕6號）等法律法規、文件精神，結合我市實際，制定本辦法。
一、公共收益的基本性質
公共收益，是指利用住宅物業服務區域內業主的共有部分（包括共用部位、共用設施設備）依法開展生產、經營、租賃等活動所產生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等成本費用后獲得的收益。
（一）公共收益來源
1.利用小區全體業主共有的公建配套房屋進行租賃或者經營產生的收入；
2.利用業主共有道路、公共場地停放車輛產生的收入；
3.利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻等設置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置室內廣告產生的收入；
4.利用小區公共場地開展商業活動及投放快遞柜、凈水機、自動售賣機等設施產生的收入；
5.對通信運營商設立的通信設施設備等所收取的占用場地費用；
6.處置經業主大會同意報廢的共用設施設備回收殘值等產生的收入；
7.相關單位支付的歸全體業主共有的違約金、賠償金等。
8.公共收益利息收入；
9.其他依法屬于全體業主的收入。
（二）公共收益的歸屬
建設單位、物業服務人或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
公共收益分配事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。
委托物業服務人經營管理的，應當在物業服務合同（包括前期物業服務合同）中就物業服務人提取合理成本的扣除標準、扣除方式等作出約定。
（三）公共收益的用途
1.公共收益一般可以用于以下情形：
（1）補充建筑物及其附屬設施的維修資金；
（2）電梯、照明、消防、監控、水泵、防雷裝置、電動自行車充電設施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部位、共有設施設備的維修養護、更新、改造費用；
（3）業主大會籌備及業主大會、業主委員會或者物業管理委員會日常工作經費；
（4）業主大會決定的給予業主委員會、物業管理委員會有關人員及聘請的專職工作人員報酬或者補貼；
（5）委托第三方開展評估鑒定、財務審計、招標代理等費用；
（6）房屋及共用設施設備的保險、體檢費用；
（7）電動自行車充電設施、智能安防設施、文體設施等業主共有設施設備增設費用；
（8）經業主大會決定抵扣應當由業主支付的物業服務費用、水電公攤費用；
（9）應對物業管理區域突發失管狀態時的緊急支出；
（10）業主大會決定的其他用途或者支出。
公共收益用于補充專項維修資金的，具體比例應在《臨時管理規約》或《管理規約》中予以約定。
公共收益用于新增共用設施設備等工程類項目的，參照九江市專項維修資金相關管理辦法實行工程審價和使用程序審核，工程金額1萬元及以上應當進行審價。
2.下列費用不得從公共收益中列支：
（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（4）根據前期物業服務合同或者物業服務合同的約定，應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；
（5）業主大會決定不得列支的其他情形。
任何單位、組織或者個人不得違法違規違約侵占公共收益。
二、公共收益的管理主體
（一）業主大會成立前，公共收益由物業服務人代為管理的，物業服務人為公共收益的管理主體。未聘用物業服務人的，公共收益由居（村）民委員會或物業管理委員會代為管理。
（二）業主大會成立后，原則上由業主委員會自行管理公共收益，業主委員會為公共收益的管理主體。
（三）業主大會首次成立后，物業服務人、居（村）民委員會或物業管理委員會應在業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交公共收益和相應資料。
三、公共收益的經營管理
（一）業主大會成立前，公共收益由物業服務人代管，公共收益其管理成本應當在前期物業服務合同中予以約定，原則上不得高于公共收益的30%。未依法征得業主同意的，物業服務人不得擅自利用業主的共有部分從事經營活動。
（二）業主大會成立后，籌備組或物業管理委員會應當在草擬業主大會議事規則、管理規約中明確公共收益獲取收益范圍、歸屬分配、管理方式、收益用途、賬目公布制度、審計審價制度等內容，依法提請業主大會表決同意。小區業主大會選聘物業服務人的，公共收益管理成本應當在物業服務合同中予以約定，物業服務人代管的，獲取收益的相關協議應當依據物業服務合同的約定，由物業服務人與相關單位簽訂。小區業主大會確定小區自我管理的，獲取收益的相關協議應當由業主委員會或物業管理委員會與相關單位簽訂。
決定利用共有部分從事經營活動的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定公共收益的使用和管理有關事項的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主大會決定利用共有部分開展經營活動的，可以授權業主委員會或者物業管理委員會經營管理，也可以以合同方式委托物業服務人經營管理。
（三）委托物業服務人經營的，委托經營期限原則上不得超過物業服務合同中約定的合同期限；業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會經營的，授權經營期限原則上不得超過業主委員會或者物業管理委員會任期。
（四）物業服務人、業主委員會或物業管理委員會與相關單位簽訂獲取收益的相關協議，應當在小區管理處、公告欄等醒目位置予以公示，協議內容應包含項目利用的物業共用部分具體位置、收益獲取來源、收入金額、管理成本、分配方式等內容。相關協議應在住宅小區所在地居（村）民委員會進行登記。
四、公共收益的賬目管理
（一）公共收益的賬戶管理
公共收益應當單獨列賬，并按規定公布賬目。
1.公共收益由物業服務人代為管理的，物業服務人應當以物業管理區域為單位開設小區公共收益專用賬戶，不得將公共收益與企業其他收支合用一個賬戶，賬戶名稱應當為**公司**項目公共收益專戶。
2.公共收益由業主委員會自行管理的，應以業主大會名義自主選擇銀行開設專用賬戶用于存放公共收益，不得以任何個人或其他組織名義開設賬戶用于公共收益的存放。
3.業主委員會中止或解散的，業主委員會應將印章、憑證等資料移交給居（村）民委員會；新一屆業主委員會產生之前，公共收益由居（村）民委員會代為管理。
（二）公共收益的入賬管理
1.代理記賬。鼓勵有條件的業主委員會或者物業服務人委托第三方代理會計機構實施公共收益的代理會計業務，委托方應在每年1月底和7月底前，將公共收益相關原始憑證提交代理會計機構。
2.自行記賬。首屆業主委員會成立并開設業主大會公共收益賬戶后，物業服務人、居（村）民委員會或物業管理委員會應當在業委會成立后十日內，將公共收益相關原始憑證移交業主委員會，由業主委員會自行記賬，不得以業主欠繳物業服務費等為由拒絕轉賬。每年1月底和7月底前，將蓋章的公共收益明細賬目復印件和相關憑證復印件向居（村）民委員會報備。
3.收益入賬。公共收益約定補充專項維修資金比例的，每年1月底和7月底前，公共收益管理主體將公共收益交存至專項維修資金賬戶。業主大會對公共收益的使用未作明確決定的，按公共收益不低于50%的比例，由公共收益管理主體將公共收益交存至專項維修資金賬戶。
公共收益經營管理主體應當按照會計制度相關規定對住宅小區公共支出事項進行審核、支付、記賬，根據實際發生的公共收益經濟業務事項進行會計核算，編制財務會計報告，按照有關規定或者約定定期向全體業主公示。
（三）公共收益移交
公共收益管理主體發生變更的，物業服務人或者任期屆滿、中止的業主委員會、物業管理委員會等原管理單位應當在合同到期、任期屆滿或中止前十日內，將公共收益、經營收支賬目、印章、相關憑證等資料完整移交給任期內或者新一屆業主委員會、物業管理委員會。無業主委員會或者物業管理委員會的，在物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，移交物業所在地的居（村）民委員會代為暫時保存，待新一屆業主委員會或者物業管理委員會產生、組建后，由居（村）民委員會與其進行移交。
五、公共收益的使用管理
(一)使用
業主大會成立前，公共收益根據臨時管理規約和前期物業服務合同的約定使用。物業服務人作為公共收益管理主體的，應當根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，制定公共收益使用方案。臨時管理規約、前期物業合同約定不明確或者未約定的公共收益使用事項，物業服務人應當向居（村）民委員會報告后，參照《中華人民共和國民法典》《江西省物業管理條例》中由業主共同決定事項的表決程序進行意見征詢，形成業主共同決定后實施。
業主大會成立后，公共收益應根據業主大會決定或者管理規約、業主大會議事規則和物業服務合同的約定使用。
居（村）民委員會或物業管理委員會代為管理的，公共收益使用參照《中華人民共和國民法典》《江西省物業管理條例》中由業主共同決定事項的表決程序進行意見征詢，形成業主共同決定后實施。
應對物業管理區域突發失管狀態時需使用公共收益維持業主基本生活服務事項的應急服務，可由業主委員會、物業管理委員會或屬地居（村）民委員會先行決定，并在事后及時公示。
（二）報告
1.公共收益使用前，公共收益的管理主體應編制使用報告，并附項目預算、業主委員會或物業管理委員會會議決策記錄等材料，提交給屬地居（村）民委員會。
2.公共收益使用后，公共收益管理主體將公共收益的使用項目、金額、日期等事項報告給屬地居（村）民委員會。
六、公共收益的公示
（一）公示時間和內容
公共收益每半年公示一次，一年公示兩次，在下一個半年的第一個月月底前完成；公示內容為公共收益收支明細和經營合同清單等。公共收益收支明細按《九江市住宅小區公共收益收支公示表》（附件1）樣式公示。
涉及到審計的，公示日期可適當順延，在審計結束后及時公示。
（二）公示方式和期限
公共收益公示在線上線下同步進行。
1.線上公示。公共收益管理主體通過小區業主微信群等方式主動向業主推送小區公共收益賬戶的實時變動情況、半年度（年度）公示表。
2.線下公示。公共收益管理主體分別在半年度的第一個月底前和下一年度的第一個月底前，在小區公告欄等顯著位置公示。
3.公示時限。公示期不少于30天。
七、公共收益的審計
鼓勵居（村）民委員會指導業主大會建立公共收益審計制度，審計經費從所審計的小區公共收益中列支。
（一）問題審計。物業管理區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主對公共收益收支情況提出書面異議、業主大會決定或者業主大會議事規則作出約定的，公共收益管理主體應當委托第三方機構對公共收益進行審計。
（二）離任審計。首屆業主委員會成立后，對物業服務人代管期間公共收益收支情況進行審計。業主委員會、物業管理委員會屆滿或中止，以及業主委員會、物業管理委員會主要負責人離職時，對業主委員會任期內財務收支情況進行審計。
鼓勵以街道（鄉鎮）為單位，對住宅小區公共收益開展財務收支審計，抽查比例由街道（鄉鎮）自行確定。
審計結果出來后，公共收益經營管理主體應當于六十日內將審計報告和整改情況在小區物業管理處、公告欄等物業服務區域顯著位置進行公示，公示期不少于十五日。鼓勵在業主微信群、相關物業信息平臺等多種渠道同步進行公示。
八、公共收益部門職責
（一）物業主管部門應將物業服務人的公共收益歸集、使用和管理工作情況，納入物業服務企業信用評價、年度評優評先等評價依據。
（二）屬地街道（鄉鎮）、居（村）民委員會應加強對管理主體的監督和指導，在指導成立或者召開業主大會時，應當指導業主大會籌備組或者組織者在草擬、修訂業主大會議事規則和管理規約中，明確公共收益獲取收益范圍、歸屬分配、管理方式、收益用途、賬目公布制度、財務監管、審計審價制度等內容，依法提請業主大會表決同意。開展業主委員會成員相關知識培訓，提高業主委員會規范歸集、使用和管理公共收益的專業知識和業務能力。鼓勵將“業主委員會管理的公共收益收入、支出由居（村）民委員會監督指導”寫入業主大會議事規則、管理規約。
（三）業主委員會、物業管理委員會、物業服務人應嚴格落實《九江市住宅小區公共收益使用管理辦法》，規范公共收益歸集、使用和管理行為。
九、異議處理
業主對公共收益歸集、使用和管理等內容有異議的，應及時向公共收益管理主體提出，公共收益管理主體應予以答復。業主對答復內容仍有異議的，公共收益管理主體屬業主委員會、物業管理委員會的，可向屬地街道（鄉鎮）、居（村）民委員會反映；公共收益管理主體屬物業服務人的，可向物業主管部門反映。屬地街道（鄉鎮）、居（村）民委員會、物業主管部門應及時協調處理。
十、違法違規行為處理
利用業主的共有部分獲取收益應當符合法律法規的規定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業主和使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。
擅自利用業主的共有部分進行經營的，由屬地物業主管部門依法查處。未按規定或者約定進行公共收益收支情況公示和財務審計，未及時將公共收益轉入管理賬戶，以及任期屆滿、中止或合同到期未按規定移交公共收益的，依法責令限期整改。對涉及物業服務人限期拒不整改的，由項目所在地物業主管部門對其違規行為予以曝光，涉及的物業服務企業在年度信用評價中直接降低一個評價等級，兩年內不得參加美好家園項目等選樹活動。對涉及業主委員會、物業管理委員會拒不整改的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）將有關情況公告全體業主；情節嚴重的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開業主大會對有關事項進行決議。
業主委員會、物業管理委員會屆滿或中止后，拒不向新一屆業主委員會、物業管理委員會移交公共收益相關資料的，新一屆業主委員會、物業管理委員會可以請求屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）協助移交。
業主委員會成員、物業管理委員會成員或物業服務人有挪用、侵占公共收益等涉嫌違法犯罪的，由屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或縣（市、區）人民政府（管委會）物業管理主管部門及時將線索移送公安機關。
業主發現業主委員會、物業管理委員會、物業服務人有違反本小區業主大會的決定以及業主大會議事規則、管理規約相關約定行為的，業主可以向屬地街道（鄉鎮）、物業主管部門投訴舉報，也可以依法向人民法院提起民事訴訟，維護業主合法權益。
十一、其他
（一）非單一產權的非住宅物業項目的公共收益管理可參照本辦法執行。
（二）本辦法自2025年10月1日起施行。
附件：1.九江市住宅小區公共收益收支公示表
2.九江市住宅小區公共收益會計核算指引
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